Grundsteuerbescheid mit einem Gutachten anfechten

Neue Grundsteuer in Dresden: Steigerungen um bis zu 300 Prozent. Am 9. Januar versendet Dresden 105.000 neue Grundsteuerbescheide (Sächsische Zeitung vom 06.01.2025).

Die ersten Bescheide über den Grundsteuerwert oder die Äquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag dürften in den allermeisten Fällen längst da sein. Da für diese Bescheide eine Einspruchsfrist von einem Monat gilt, ist es für einen Einspruch in der Regel schon zu spät.

Die Erfolgaussichten bei einem solchen Einspruch waren aber lange gering. Erst mit Beschlüssen des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. Mai 2024 kam Bewegung in die Sache (Az. II B 78/23 (AdV), Az. II B 79/23 (AdV)). Der wichtigste Punkt bei diesen Entscheidungen zu zwei Einzelfällen versteckt sich weit unten in der Begründung des Gerichts.

Der BFH beschäftigte sich mit der Frage, ob die pauschale Bewertung mit Durchschnittswerten von Grundstücken immer vom Recht gedeckt ist. Denn genau das passiert bei der Ermittlung der neuen Grundsteuer. So ist zum Beispiel der Bodenrichtwert, der ein Maß für den Wert des Grundstücks ist, immer für ein relativ großes Gebiet gleich. Ebenso spielt bei der Berechnung des Grundsteuerwerts eine hypothetische Nettokaltmiete eine Rolle. Auch das ist ein Wert, der im Einzelfall erheblich von der Realität abweichen kann.

Das Gericht ist deshalb der Meinung, dass Betroffene die Chance erhalten müssen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen – allerdings nur, wenn dieser deutlich unter dem vom Finanzamt ermittelten liegt. Mindestens 40 Prozent müsse der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert über dem selbst nachgewiesenen Verkehrswert der Immobilie liegen. Das heißt im Umkehrschluss, dass der selbst bestimmte Verkehrswert mindestens rund 29 Prozent unter dem Grundsteuerwert liegen müsste.

Die elf Bundesländer, die das Bundesmodell für die Grundsteuer nutzen, haben die Forderungen des BFH schnell umgesetzt. Das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Wie sollten Sie vorgehen, wenn Sie der Meinung sind, dass der Grundsteuerwert zu hoch angesetzt ist?

Vorab der Hinweis: Es geht um Fälle, für die Sie Ihre Grund­steu­er­er­klä­rung schon längst abgegeben haben sollten. Alle Angaben beziehen sich deshalb auf den sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022.

• Prüfen Sie unbedingt nochmals Ihren Bescheid über den Grundsteuerwert.
  Wie das geht, konnen Sie hier detailliert nachlesen.
• Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Bodenrichtwert viel zu hoch ist, weil Ihr Grundstück zum Beispiel am Hang liegt, sich im Außenbereich befindet oder eine weitere Bebauung nicht möglich ist, haben Sie einen ersten Anhaltspunkt. Oder wenn die hypothetische Nettokaltmiete im Bescheid deutlich höher ist als die, die Sie jemals erzielen könnten. Das gilt übrigens auch, wenn Sie das Haus selbst bewohnen.
  
• Nur wenn Sie überhaupt erste Indizien für einen zu hohen Grundsteuerwert finden, sollten Sie über Maßnahmen nachdenken. Das sehen die Erlässe so vor: Sie müssen nachweisen, dass Ihr Grundstück zum 1. Januar 2022 deutlich weniger wert war als der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert. In Zahlen: Der Grundsteuerwert  muss mindestens 40 Prozent über dem sogenannten gemeinen Wert  (Verkehrswert) Ihres Grundstücks liegen.

• Hier finden Sie ein Merkblatt des Landesamt für Steuern und Finanzen des Freistaats Sachsen.
  

Wichtig: Das Gutachten muss von einer Person, die als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von einer staatlichen Stelle bestellt oder zertifiziert  worden ist, erstellt werden.

Achtung: Gutachter, die nicht von einer Personenzertifizierungsstelle zertifiziert wurden, die von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert worden sind, werden regelmäßig von den Finanzämtern abgelehnt.

• Hier finden Sie die Liste der DAkkS-akkreditierten Zertifizierungsstellen.
  

Als zertifizierter Sachverständiger führe ich für Sie eine kostengünstige Vorprüfung durch.

Sollte diese Vorprüfung ergeben, dass der Grundsteuerwert um mindesten 40 Prozent über dem gemeinen Wert (Verkehrswert) liegt, können Sie mich beauftragen, ein Verkehrswertgutachen zu erstellen. Die Kosten der Vorprüfung werden in diesem Fall mit dem Honorar des Gutachtens verrechnet.