Ermittlung des niedrigeren gemeinen Wertes

Was ist das und was bringt es?

Bei einer Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt auf der gesetzlichen Grundlage des Bewertungsgesetzes den gemeinen Wert (bei Grundbesitzwert) einer Immobilie oder Liegenschaft fest. Die Bewertung erfolgt in der Regel durch den zuständigen Sachbearbeiter der Finanzbehörde vom Schreibtisch aus. Die verwendeten Werte stammen vom Gutachterausschuss. Der Gutachterausschuss liefert Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und ggf. auch Sachwertfaktoren sowie Umrechnungskoeffizienten. Die Werte wurden aus allen Kaufpreisen, die dem Gutachterausschuss von den Notaren vorgelegt werden, ermittelt. Die Objektbesichtigung gehört nicht zu den Aufgaben des Finanzamtes, da dies für die Anzahl der Bewertungsfälle zu aufwendig wäre. Hier ist der Sachverständige für den Steuerpflichtigen sowie die Finanzämter durch die Immobilienbewertung unterstützend tätig.

Das Bewertungsverfahren der Behörde basiert zwar auf den Daten der Gutachterausschüsse, berücksichtigt aber nicht die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten wie in der Immobilienbewertung.

Somit entsteht eine gewisse Streuung im Bereich des festgesetzten gemeinen Wertes. Der festgestellte Wert kann mal zu hoch oder mal zu tief ausfallen. Fällt die Bewertung des Finanzamtes zu hoch aus, hat der Gesetzgeber zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit gegeben, den niedrigen gemeinen Wert nachzuweisen. Dies erfolgt durch den Öffnungsparagraphen § 198 („Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Immobilienbewertung stellt den Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls fest und spart in der Regel erhebliche Erbschaftssteuer.

Der Steuerpflichtige erbringt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten. Der Sachverständige ermittelt in der Immobilienbewertung den Verkehrswert. Der Verkehrswert entspricht dem gemeinen Wert.